Fastighetsteknik DFF HT26
Kursen följer fastighetens tekniska system. Här finns en översikt för vart och ett av sju områden: Infrastruktur, Inneklimat, Rör, Luft, Styr, El och Brand. Varje område visar vad det handlar om, vad du ska kunna, vilka slides och poddavsnitt som hör till det och hur det hänger ihop med Energi, Klimat och Hållbarhet, som har en egen sida.
Så här är materialet tänkt att användas. Slidesen och den obligatoriska litteraturen är grundmaterialet. Översikterna på den här sidan är en vägvisare genom materialet och ersätter inte slidesen. Poddarna är lyssningsstöd.
Om poddarna. Poddarna är AI-genererade lyssningsstöd som gjordes tidigt 2026, före kursens nuvarande granskningsrutin med källförteckning. De är inte faktagranskade mot aktuella regler och kan innehålla fel, förenklingar och inaktuella uppgifter, särskilt om lagar, standarder, energikrav och siffror. Använd dem för att få överblick och repetition, inte som källa. Det som gäller är slidesen, litteraturen och det som sägs under kursdagarna. Vid skillnad mellan podd och slides gäller slidesen. Hittar du ett fel får du gärna höra av dig.
Slidesen från varje kursdag läggs ut under Dag för dag efter respektive dag.
Behandlas: dag 1, onsdag 4 november.
Infrastruktur är byggnadens yttre förutsättningar. Området börjar med solen som energikälla och med hur energianvändningen ser ut globalt, nationellt och lokalt, och går sedan närmare: från Sveriges energibalans och elnätets nivåer (stamnät, regionnät och lokalnät) till vad som finns i gatan utanför fastigheten och hur byggnaden kopplas på. Därefter vänds blicken inåt mot byggnadens egna system (vatten och avlopp, värme, ventilation och el) och mot hur varje installation påverkar brandskydd och ljud där den går genom väggar och bjälklag.
Poängen för en förvaltare är att byggnadens tekniska system aldrig står för sig själva. Vad som kan väljas beror på vilka nät, ledningar och krav som finns utanför tomtgränsen, och energikraven i bygglagstiftningen utgår från köpt energi per kvadratmeter.
Det här ska du kunna:
Slides: 2.0 Infrastruktur.
Lyssna:
Lyssningsstöd, inte källa. Se Om poddarna ovan.
Hänger ihop med: Energi (hur energisystemet och energikraven är uppbyggda), Klimat (sårbarheten i försörjningen) och Hållbarhet (energislag och utsläpp). Se sidan Energi, Klimat och Hållbarhet.
Behandlas: dag 1, onsdag 4 november, och i fördjupningen samma eftermiddag.
Inneklimat är det som alla system tillsammans levererar till de människor som vistas i byggnaden. Det är också förvaltarens gränssnitt mot hyresgäster och brukare: det som märks, det som klagas på och det som lagar och föreskrifter ställer krav på. Inomhusklimat betyder här samma sak som inneklimat och är en delmängd av inomhusmiljön.
Området går igenom de faktorer som påverkar upplevelsen: termiska (temperatur, strålning, drag och fuktighet), hygieniska (luftkvalitet, emissioner från material, radon), ljus, ljud och estetik. Termisk komfort beror både på personen (klädsel och aktivitet) och på omgivningen. Därför räcker lufttemperaturen inte som mått. Operativ temperatur, som också tar med strålningen från omgivande ytor, ger en rättvisare bild. Vistelsezonen avgränsar den del av rummet där kraven ska uppfyllas. Området tar också upp vilka myndigheter som ger regler och råd (Boverket, Arbetsmiljöverket, Folkhälsomyndigheten) och vad hyreslagen betyder när hyresgästen upplever ett problem.
Håll isär komfort och olägenhet. Det är skillnaden mellan att någon vill ha det varmare eller svalare och att inneklimatet påverkar hälsan. Rekommenderade temperaturintervall skiljer sig mellan bostäder, arbetsplatser och andra verksamheter, så ta alltid reda på vilket regelverk som gäller för den verksamhet du förvaltar.
Det här ska du kunna:
Slides: 2.1 Inomhusklimat.
Litteratur: Rumsklimatet (Sune Häggbom).
Lyssna:
Lyssningsstöd, inte källa. Se Om poddarna ovan.
Hänger ihop med: Energi (komfortkrav styr värme- och kylbehov och luftflöden), Hållbarhet (materialval och emissioner). Se sidan Energi, Klimat och Hållbarhet.
Behandlas: värme och kyla på dag 1 (onsdag 4 november, med fördjupning på eftermiddagen), vatten och avlopp på dag 2 (torsdag 5 november).
Rör är fastighetens vattenburna system. Det omfattar värme och kyla, där ett värmesystem består av värmekälla, distribution, rumsvärmare och styrning, och vatten och avlopp med kallvatten, varmvatten, spillvatten och dagvatten.
Värme och kyla. Området visar systemen från villans golvvärme och frånluftsvärmepump till flerbostadshusets fjärrvärme och till större fastigheter med både värme och komfortkyla. Du får se skillnaden mellan olika värmekällor (fjärrvärme, värmepumpar, pelletspannor, el), olika rumsvärmare (radiator, konvektor, golvvärme, fasadapparat) och hur distribution och undercentral är uppbyggda. Komfortkyla tas upp som ett eget system, både luftburet och vattenburet, med principen att först minimera kylbehovet med bygg- och installationstekniska åtgärder. Vanliga problem är korrosion och läckage, bristande effekt och höga driftkostnader.
Värmepumpar. Värmepumpar hör till Rör, eftersom de är en värmekälla i det vattenburna systemet. De berör också Luft (frånluftsvärmepump och FTX), El (effekt och eleffekttoppar) och Styr (reglering mot utetemperatur och driftstrategi). Kopplingen tas upp där den påverkar respektive system.
Vatten och avlopp. Området går från servis och vattenmätare via varmvattenberedning och stammar till tappställena, och från avloppets fall, vattenlås och luftning till servisen ut. Vattenskador är en av förvaltarens största kostnadsposter. Därför tas hela kedjan upp: förebyggande utförande (till exempel enligt branschreglerna Säker Vatten), upptäckt och läckagehantering. Temperatur har betydelse både för komfort och hälsa, eftersom legionella trivs inom ett visst temperaturintervall. Dagvatten och lokalt omhändertagande (LOD) kopplar området till klimatanpassning.
Det här ska du kunna:
Slides: 2.3 Rör, värme och kyla. 2.2 Rör, vatten och avlopp.
Lyssna:
Lyssningsstöd, inte källa. Se Om poddarna ovan.
Hänger ihop med: Energi (uppvärmning och varmvatten är de stora posterna i byggnadens energianvändning), Klimat (dagvatten, översvämning) och Hållbarhet (värmekälla, köldmedier, rörmaterial). Se sidan Energi, Klimat och Hållbarhet.
Behandlas: dag 1, onsdag 4 november, och i fördjupningen samma eftermiddag.
Ventilationen ser till att det finns tillräckligt med frisk luft där människor vistas och för bort luft från de utrymmen där den förorenas. Området börjar med luftens benämningar (uteluft, tilluft, överluft, frånluft, avluft), som är grunden för att läsa en ritning eller en driftbeskrivning. Därefter jämförs systemtyperna: självdrag (S), frånluft (F), från- och tilluft (FT) och från- och tilluft med värmeåtervinning (FTX). I nyproduktion dominerar system som återvinner värme från frånluften. I äldre byggnader finns ofta självdrag.
Området går igenom ventilationssystemets delar (don, spjäll, kanaler, filter, ljudfällor, aggregat) och förklarar varför ett injusterat system är känsligt: ändrar du ett don påverkar du hela systemet. Luftflöden ska hanteras tillsammans med brandcellsgränser och ljud, och fläktar är en av byggnadens större elförbrukare. Därför hänger Luft nära ihop med Energi. Obligatorisk ventilationskontroll (OVK) tas upp som förvaltarens återkommande skyldighet.
Behovsstyrd ventilation, där luftflödet följer närvaro och luftkvalitet, är det vanligaste sättet att kombinera bra luft med låg energianvändning. Det kräver att styrsystemet fungerar, och därför går Luft och Styr ofta hand i hand i praktiken.
Det här ska du kunna:
Slides: 2.4 Luft (ventilation).
Lyssna:
Lyssningsstöd, inte källa. Se Om poddarna ovan.
Hänger ihop med: Energi (fläktel och värmeåtervinning), Klimat (fukt) och Hållbarhet (filter, material, ljud och luft som arbetsmiljö). Se sidan Energi, Klimat och Hållbarhet.
Behandlas: styr och reglering på dag 2 (torsdag 5 november), digitalisering och BMS på dag 4 (onsdag 18 november).
Styr och reglering är det som får installationerna att fungera tillsammans. Skillnaden mellan styrning och reglering är grundläggande: styrning är öppen och saknar återkoppling, reglering är sluten och jämför det faktiska värdet (ärvärdet) med det önskade (börvärdet). Området visar hur det ser ut i praktiken i ett vattenburet värmesystem (utegivare, kurva, rumsgivare, cirkulationspump) och i ett ventilationssystem (tryck-, flödes-, temperatur- och CO2-givare och spjäll). Det tar också upp styrning som entreprenad, provning vid överlämning och exempel på bostadsautomation.
Driftoptimering är en av de största möjligheterna att spara energi utan stora investeringar. Nattsänkning, samtidig värme och kyla och effektstyrning är återkommande ämnen. Ett exempel är forcerad ventilation som styrs av en timer.
Digitalisering och BMS tas upp på dag 4. Där behandlas hur byggnadsautomationen har utvecklats från reläskåp till molnbaserade överordnade system, vad ett överordnat system gör (samlar data, jämför mot börvärden och föreslår eller utför åtgärder), vad kravbilden i byggreglerna säger om automation och mätning, hur äldre byggnader kan kompletteras (retrofit) med trådlösa sensorer, och vad en digital tvilling är.
Det här ska du kunna:
Slides: 2.6 Styr och reglering. 9.3 Digitalisering och BMS.
Litteratur: Reglerteknik för fastigheter (Annette och Gunno von Zweigbergk).
Lyssna:
Lyssningsstöd, inte källa. Se Om poddarna ovan.
Hänger ihop med: Energi (driftoptimering och mätning), Hållbarhet (dokumenterad prestanda, rapportering) och alla andra systemområden, eftersom styrsystemet styr dem. Se sidan Energi, Klimat och Hållbarhet.
Behandlas: dag 3, tisdag 17 november. Transportsystem ingår i El.
El är det system som alla andra är beroende av. Området börjar med elnätet (stamnät, regionnät och lokalnät) och går in genom servisledning, serviscentral, stigare och undercentraler. Det förklarar grundstorheterna: spänning, ström, effekt och energi, och hur enfas och trefas skiljer sig åt. Skydden (säkringar, jordfelsbrytare och skyddsjord) behandlas, liksom varför elarbete är auktorisationsbelagt och varför ansvaret ligger hos fastighetsägaren.
Belysning är en egen del. Du lär dig skillnaden mellan lumen och lux, vad färgtemperatur betyder och hur allmän-, arbets-, accent- och nödbelysning skiljer sig. Styrning med närvaro- och frånvarogivare eller dimring är viktig för energianvändningen. Elmotorer i pumpar och fläktar står för en stor del av elanvändningen i byggnaden, så effektiva motorer är en vanlig åtgärd.
Solceller och laddning av elbilar behandlas som två områden som blir allt vanligare och som ställer krav på förvaltaren: tak och nät, samråd med räddningstjänsten, effektbrist och debitering. Effekt och effekttoppar, batterilagring och möjligheten att dela energi lokalt är exempel på frågor där utvecklingen går snabbt.
Transportsystem. Hissar, rulltrappor och maskindrivna portar och dörrar hör till El, eftersom de drivs och styrs elektriskt. Byggreglerna ställer krav på tillgänglighet och på hissens storlek. Hissar kräver återkommande besiktning och ägaren ansvarar för säkerheten. Hissar måste också samverka med brandskyddet.
Det här ska du kunna:
Slides: 2.5 Elkraft och belysning. Transportsystem ingår som avsnitt i samma slides.
Lyssna: Det finns ingen egen podd för El och Transportsystem. FAS 7, Värmepumpar och batterier, tar upp batterier: https://open.spotify.com/episode/3zxM5eWcqgXRlpT4IFAJye
Hänger ihop med: Energi (belysning, motorer, effekt, solceller och lagring) och Hållbarhet (elproduktionens miljöpåverkan). Se sidan Energi, Klimat och Hållbarhet.
Behandlas: dag 3, tisdag 17 november.
Brand behandlas här som installationer och som förvaltarens ansvar, inte som brandteknisk projektering. Brandskyddet syftar i första hand till att människor ska kunna ta sig i säkerhet och att räddningstjänsten ska kunna göra en insats. Det kan också förstärkas för att skydda värden.
Området skiljer mellan brandlarm, som upptäcker en brand, och utrymningslarm, som sätter igång en utrymning. Det går igenom detektortyperna (rök, värme och flamma), sprinklersystem och deras typer, rökevakuering och hur ventilationssystemet påverkas av brand (brandspjäll, övertryck i trapphus, fläkt i drift). Dörrar som hålls öppna elektriskt, imkanaler och brandvarnare behandlas också. En viktig kunskap för förvaltaren är begreppet tekniskt byte: när en brandlarm- eller sprinklerinstallation har valts för att avvika från något byggnadstekniskt krav blir anläggningen en förutsättning för att byggnaden ska uppfylla byggreglerna, och den måste därför fungera hela tiden.
Området beskriver även besiktningarna i olika skeden: entreprenadbesiktning, leveransbesiktning och den återkommande revisionsbesiktningen som förvaltaren ansvarar för.
Det här ska du kunna:
Slides: 2.7 Brandskyddsinstallationer.
Lyssna:
Lyssningsstöd, inte källa. Se Om poddarna ovan.
Hänger ihop med: Energi och Hållbarhet berörs bara indirekt (fläkt i drift och nödbelysning belastar installationerna). Se sidan Energi, Klimat och Hållbarhet.
Version 0.1, publicerad 1 november 2026.