P1 – Projektuppgift: Lokalanpassning Frihamnen 16

KURSNAMN: Byggteknik och lokalanpassning (FFG11 HT26 BYL, YFAF-BYL, 30 Yh-poäng)

KLASS: Fastighetsförvaltare 11 (FFG11)

TERMIN: HT2026

UPPDRAGSGIVARE (fiktiv): Fastighetsägaren till Frihamnen 16, Göteborg

UTDELAD: 29 september 2026

KOMPLETTERINGAR: Kompletterande information till uppdraget kan tillkomma till och med 6 oktober 2026. Håll koll på kurssidan.

1. INLEDNING OCH KONTEXT

Ni sitter i byggnaden. Frihamnen 16 på Lindholmen är ett verkligt hus i ett område som byggs om i grunden, och den lokal som Newton i dag disponerar är i detta uppdrag fiktivt uppsagd. Hyresgästen flyttar ut, lokalen blir tom, och fastighetsägaren vänder sig till er som förvaltare för att fylla den igen.

Det är förvaltarens vanligaste stora uppgift: en verksamhet ska in i ett hus som redan finns. Lokalanpassning är inget eget hantverk och ingen egen juridik – det är ett vanligt ombyggnads- eller ändringsprojekt, och det hanteras som vilket byggprojekt som helst. Skillnaden mot nybyggnad är att huset överraskar, att bärande delar inte får röras hur som helst, att regelkrav slår till vid ändring och att en verksamhet ska fungera runt omkring under tiden.

2. UPPDRAGETS KÄRNA

Ni agerar som förvaltare åt fastighetsägaren. Uppdraget är att hitta en ny verksamhet till den tomma lokalen och planera den ombyggnad som krävs för att den ska fungera – från behov till ett genomförbart, motiverat förslag som håller inför både fastighetsägaren och byggnadsnämnden.

Ni ska väga minst två realistiska verksamheter mot läget (Lindholmen/Frihamnen), byggnaden och marknaden, välja en och motivera valet. Sedan driver ni kedjan: behov → förutsättningar → krav → lösning → ekonomi → genomförande. Fastighetsägarens avkastningskrav på projektet är direktavkastning över 10 procent på den investering ombyggnaden innebär.

Ni ska inte projektera. Ni ska kunna säga vad ni vill ha och varför, och ni ska veta var er egen kompetens tar slut och en sakkunnig måste in. Att redovisa vad ni inte vet är en styrka, inte en svaghet.

3. AVGRÄNSNING

Kursen omfattar inte installationer. Uppdraget tar därför inte sikte på värme, ventilation, kyla, el, belysning eller styr. Där en installation påverkar er lösning (ett storkök, ett fläktrum som står i vägen) räcker det att ni konstaterar att frågan finns och pekar ut vilken expert som äger den.

Det ni ska ha koll på och redovisa:

• Tillgänglighet – entré, nivåskillnader, hiss, WC, orienterbarhet.
• Brandsäkerhet – brandceller, utrymningsvägar, verksamhetsklass, vad en ändrad verksamhet utlöser.
• Ljudavskiljning – mellan lokaler, mot grannar, mot omgivningen.
• Fungerande lokaler – planlösning som håller för verksamheten: flöden, samband, rumsstorlekar, dagsljus, logistik.
• Flexibilitet – hur lokalen kan byggas om nästa gång, och vad i er lösning som låser den.

Byggnadens grund, stomme, stomkomplettering och klimatskal ingår i förundersökningen (område B). Regelverket berörs på översiktlig nivå (område C); djup regeldetalj är inte uppdragets poäng.

4. UNDERLAG

Ni får arkivritningar för Frihamnen 16. I övrigt bygger förundersökningen på egen inventering på plats: gå igenom lokalen, mät översiktligt, fotografera, jämför med ritningarna och markera det som inte stämmer. Det är avsiktligt. Det ni inte kan fastställa redovisar ni som osäkerhet med förslag på hur det skulle undersökas vidare.

Kursens material (områdena A–E, dagssammanfattningarna, slides, Pluggkompisen) är ert stöd. Allt ni hittar om byggnaden och området i offentliga källor får användas – med källa.

5. LEVERABLER

En strukturerad utredning riktad till fastighetsägaren, med följande delar. Varje del ska vara ett snäpp mer än en beskrivning: motivera, väg alternativ, visa konsekvenser.

1. Verksamhetsval och behov. Förslag på minst två verksamheter vägda mot läge, byggnad och marknad. Val och motivering. Behovet översatt till ett prioriterat program där krav skiljs från önskemål.

2. Klassificering av åtgärden. Ändring, ombyggnad eller ändrad användning – motiverat, och vad klassificeringen utlöser.

3. Förundersökning av Frihamnen 16. Byggnadens förutsättningar utifrån arkivritningar och egen inventering: grund, stomme och bärande delar, klimatskal, brandceller och utrymning, tillgänglighet, möjliga riskkonstruktioner och dolda förhållanden. Tydligt vad ni inte kunnat fastställa och hur det skulle undersökas.

4. Kravbild. Vilka krav som utlöses inom tillgänglighet, brand och ljud, och var kravanpassning kan bli aktuell – med motivering och översiktlig hänvisning till regelverket (PBL, BFS 2024-serien).

5. Lösningsförslag. Ett genomförbart förslag med enkel planlösningsskiss (handritad duger). Minst två målkonflikter redovisade och hanterade – till exempel öppen planlösning mot brandceller, tillgänglighet mot befintlig stomme, flexibilitet mot ljudavskiljning.

6. Ekonomisk kalkyl. Schablonkalkyl: investering (kr/m²), inventarier, drift och underhåll, hyresintäkt (kr/m² och år) – prövad mot direktavkastning > 10 %. Visa att förslaget bär sig eller vad som krävs för att det ska göra det. Redovisa alla antaganden; transparensen väger tyngre än siffrornas exakthet.

7. Hållbarhet. Återbruk, materialval och klimatskal i förslaget, och kort hur det förhåller sig till ESG/taxonomi på principiell nivå. Integrerat i lösningen, inte påklistrat.

8. Aktörer, genomförande och tidplan. Vilka aktörer som behövs (KA, konstruktör, brand- och tillgänglighetssakkunnig m.fl.), entreprenad- och ersättningsform med motivering, myndighetsstegen (lov/anmälan → tekniskt samråd → startbesked → slutsamråd → slutbesked) och en grov tidplan. Hantera att huset är i drift under tiden.

9. Riskanalys för projektet. De viktigaste teknik-, myndighets- och ekonomiriskerna och hur ni möter dem.

10. Besluts-PM till fastighetsägaren. En kort, saklig sammanfattning att lägga på beställarens bord: rekommendation, vad den innebär, de avgörande avvägningarna.

Som bilaga: gruppens projektdokumentation enligt avsnitt 7 (projektplan, protokoll, frågelogg, lägesrapporter).

6. ARBETSMETODIK

Grupparbete. Grupperna sätts samman av utbildningsledaren och meddelas i samband med utdelningen. Gruppen ansvarar gemensamt för leveransen och var och en ska kunna svara för helheten vid förhöret.

Verktyg och AI. All informationsinhämtning är tillåten, även AI. Bra användning av verktyg är ett plus: att låta AI läsa arkivritningar, sammanställa källor, räkna på kalkylen eller kritisera ert eget utkast är precis vad en förvaltare gör i dag. Men Mattias och MatAIas kommer att vara skoningslösa i att anmärka på AI-genererat material av låg kvalitet – text som låter bra men inte säger något, sektioner och planer som är fel, siffror utan källa, generiska formuleringar som inte handlar om just det här huset. Det som lämnas in ska ni förstå och kunna försvara mening för mening. Slarvigt eller dåligt AI-material bedöms som slarvigt eller dåligt material, oavsett vem som skrev det.

Spårbarhet. Gruppen ska löpande föra protokoll från sina möten och en förteckning över ställda frågor och mottagna svar (till kursledaren, till externa, till AI). Framdrift och historik ska gå att följa. Det är en del av bedömningen av gruppens arbete, inte en formalitet.

Handledning sker enbart på schemalagda tider – 6/10, 12/10 och 20/10 samt förhöret 27/10 – inte per mail, SMS eller på annat sätt. Frågor som uppstår mellan tillfällena skrivs ned i frågeloggen och tas vid nästa handledning. Kompletterande information från kursledaren läggs på kurssidan till och med 6 oktober.

7. OBLIGATORISKA MOMENT OCH TIDPLAN

Arbetet planeras och redovisas veckovis. Följande moment är obligatoriska för alla i gruppen.

Projektplanen 2/10 och lägesrapporterna 9/10 och 16/10 mejlas till mattias.johansson@syncprojekt.se (se Komplettering 1 nedan).

8. INLÄMNING OCH REDOVISNING

Formkrav på utredningen. Försättsblad med gruppnummer och namn, innehållsförteckning, tydlig disposition efter leverablerna i avsnitt 5, källhänvisningar, planlösningsskiss och kalkyl som bilagor. Ett enda PDF-dokument. Riktmärke för omfång: 8–12 sidor huvudtext plus bilagor. Namngivning: `BYL_FFG11_Grupp_#nummer_Frihamnen_16.pdf`.

Bilaga: projektdokumentation. Projektplanen från 2/10, lägesrapporterna, mötesprotokollen och frågeloggen.

Muntlig redovisning 26/10. 10–15 minuter per grupp inför klassen. Utgå från besluts-PM:et: vad rekommenderar ni fastighetsägaren, varför, och vilka avvägningar var svårast. Sektion, planskiss och kalkyl ska visas.

Förhör 27/10. Per grupp, med frågor till enskilda gruppmedlemmar om helheten och om de olika delarna.

9. BEDÖMNING OCH BETYGSKRITERIER

Projektuppgiften betygsätts IG–VG och är det moment i kursen som kan ge VG. Det skriftliga provet ger IG–G. Kursbetyget baseras på en sammanvägning av samtliga bedömningsunderlag.

Ur kursplaneringen (fastställd av ledningsgruppen 2025-06-16):

• Icke godkänt (IG): Den studerande har fullföljt kursen men inte uppnått samtliga mål för kursen.
• Godkänt (G): Den studerande har fullföljt kursen och uppnått samtliga mål för kursen.
• Väl godkänt (VG): Den studerande har uppnått samtliga mål för kursen. Den studerande kan dessutom självständigt och med säkerhet bedöma och hantera vanliga byggnadstekniska problem som en förvaltare stöter på i sitt arbete.

Så tillämpas det på P1. Bedömningen utgår från förståelse, omdöme och helhet – inte teknisk exakthet.

• För G krävs att samtliga leverabler finns med på en godtagbar nivå, att de obligatoriska momenten är genomförda (projektplan, två lägesrapporter, förhör) och att projektdokumentationen visar spårbarhet.
• För VG krävs därutöver att gruppen väger, motiverar och visar konsekvenser i stället för att beskriva – och det måste synas särskilt i fyra delar: lösningsförslaget och målkonflikterna, den ekonomiska kalkylen, besluts-PM:et till fastighetsägaren och helheten, inklusive en tydlig gräns för var er egen bedömning tar slut och en sakkunnig måste in. VG är ett omdömes- och helhetsbetyg – det nås inte genom att glänsa på kringdelar om syntesen bara är G. Betyget är individuellt: förhöret och gruppens dokumentation av vem som gjort vad ligger till grund.

10. SYFTE OCH KOPPLING TILL KURSMÅL

P1 tränar förvaltarens verkliga jobb: ta en tom lokal, hitta en verksamhet som passar, möta den med den befintliga byggnaden och arbeta fram ett genomförbart, motiverat förslag. Uppgiften binder ihop kursens områden – byggprocessen och aktörerna (A), byggnaden som fysiskt objekt (B), lagar och myndighetskrav (C), ritningar och handlingar (D) – i lokalanpassningens praktik (E).

Ur kursplaneringens mål prövar P1 särskilt:

• Kunskaper i byggprocessen och dess aktörer (mål 1), arbetsuppgifterna vid ombyggnad av befintliga byggnader (mål 2), byggnadskonstruktioner, material och hållbart byggande (mål 3), lagar och regler för lokalanpassning (mål 4) och förvaltarens roll och ansvar vid ombyggnad och lokalanpassning (mål 5).
• Färdigheter i att tolka och förstå ritningar (mål 6) och att diskutera och hitta lämpliga lokallösningar med kunder (mål 7).
• Ansvar och självständighet: att självständigt bedöma och hantera vanliga byggnadstekniska problem som en förvaltare stöter på (mål 8) – VG-kriteriet.

Kursplaneringens syfte nämner också att förvaltaren ska känna till hur digitala verktyg och AI kan användas för att analysera risker, ekonomi och lösningsalternativ – och förstå deras möjligheter och begränsningar. Det är därför AI-användningen bedöms så som beskrivs i avsnitt 6.

Detta är ingen vanlig skoluppgift. Det är ett förvaltaruppdrag med en riktig byggnad, riktiga ritningar och en fastighetsägare som vill ha ett svar. Räkna noga, rita själva, skriv ned det ni inte vet.

Kompletteringar

6/10: Handledning 1 genomförd. Förtydliganden publiceras här.

12/10: Handledning 2 genomförd. Komplettering 02 publiceras här före lägesrapport 2 fredag 16/10.

19/10: Kalkylen prövar det ökade driftnettot mot investeringen, inte hela hyran – se Dag 8-posten.

20/10: Komplettering 02 publicerad – se nedan. Redovisning 26/10 från 13.00, ca 15 min per grupp.

Komplettering 02 – förtydliganden från handledning 1 och 2 (6 och 12 oktober 2026)

Innehållet är det som sagts till flera grupper vid handledningarna och som därför gäller alla. Det ändrar inte uppdraget; det förtydligar det. Publicerad 21 oktober 2026.

1. Startläge. Varje grupp bestämmer själv om lösningsförslaget utgår från lokalen tom eller med de befintliga väggarna kvar, och skriver ut det tydligt i rapporten. Rekommendation: tänk lokalen tom. Befintliga lättväggar styr inte lösningen; rivning respektive nybyggnad tas med i kalkylen beroende på valt startläge.

2. Plan, våning och yta. Ritningsunderlaget använder olika system (1944 års ritningar "en trappa upp", senare ritningar "plan 4" med källaren som plan 1, hissen "våning 2"). Ange vilket system ni använder och förankra det med plushöjd (golvet på det aktuella planet ligger på +20) eller med "två trappor upp från huvudentrén". Uppdraget avser det plan som i dag är undervisningslokalen. Ange också vilken yta ni räknar på (m², LOA eller BTA) och hur ni fått fram den – uppmätt på ritning, ur arkivhandling eller enligt uppgift. Grupperna räknar i dag på olika ytor; det är i sin ordning så länge ytan och källan står i rapporten.

3. Underlag. Jämförelse mellan arkivritningar och den faktiska lokalen ingår i uppdraget; avvikelser redovisas. Uppgifter från förvaltare, fastighetsägare eller andra externa källor anges som "enligt samtal med [namn/roll], [datum]".

4. Kalkylnivå. Schablon per kvadratmeter, inte byggkalkyl: investering, hyresintäkt, drift och underhåll, räknat per m² och år. Det som prövas mot kravet på direktavkastning över 10 % är det driftnetto som investeringen ger – i praktiken den hyreshöjning anpassningen motiverar, med drift och underhåll fråndragna – satt i relation till investeringen. Det är inte hela hyran. Redovisa antagandena med källa och ange vad som läggs på hyran respektive vad hyresgästen betalar direkt. Kalkylen bedöms på resonemanget och transparensen, inte på siffrornas exakthet.

5. Klassificering – två frågor, inte en. Den första är om åtgärden kräver lov eller anmälan enligt PBL: ändrad användning av en byggnad är lovpliktig i sig, oavsett hur mycket som byggs om. Den andra är vilka krav i Boverkets byggregler som utlöses av ändringen – det styrs av vad som ändras, hur omfattande det är och om verksamhetsklassen byter. Svara på båda, var för sig, med källa. Ange också vilket regelverk ni tillämpar (BBR eller BFS 2024-serien) och varför.

6. Rapportens form. Riktmärke 8–12 sidor plus fria bilagor (kalkylblad, frågeförteckning m.m.). Ingen mall krävs; fritt dokument med inledning, arbetspaket och sammanfattning. Tidplanen får vara text, skede för skede med ungefärliga tider – inget Gantt-schema krävs. Inlämning som sammanhållen PDF; bilagor bifogas som filer i mejlet, inte som länkar till molnlagring. Det gäller lägesrapporter och slutinlämning.

7. Spårbarhet. Som bilaga lämnas en förteckning över ställda frågor och mottagna svar – till kursledaren, till AI-verktyg och till externa personer. Muntliga uppgifter från handledningen är inte källor; det som ska stå i rapporten hämtas ur regler, standarder eller namngivna dokument. Hänvisning till kursens eget material är godkänd källa. Formellt referenssystem krävs inte, men var konsekventa.

8. Ansvar i gruppen. Den som ansvarar för ett område äger kapitlet, men arbetet och resonemanget är gemensamt; vid förhöret 27/10 ska alla kunna svara på alla områden.

9. Redovisningen 26/10. Måndag 26 oktober från 13.00. Cirka en kvart per grupp inklusive frågor, på storskärm i salen. Turordningen lottas av kursledaren och meddelas i god tid före redovisningen. Förmiddagen samma dag är avsatt för förberedelse av redovisningen – inget nytt kursmaterial, kursledaren finns i salen för frågor. Inlämningen söndag 25 oktober 23.59 gäller oförändrat.

Komplettering 1 – 29 september 2026: kanal för projektplan och lägesrapporter

Projektplanen (fredag 2/10 kl 16.00) och lägesrapporterna (fredag 9/10 och fredag 16/10) skickas som mejl till mattias.johansson@syncprojekt.se. Ett mejl per grupp, från en gruppmedlem, med övriga i gruppen på kopia så att alla ser vad som lämnats. Ämnesrad: `BYL FFG11 Grupp #nummer – Projektplan` respektive `BYL FFG11 Grupp #nummer – Lägesrapport 1` / `Lägesrapport 2`. Dokumentet bifogas som PDF; protokoll och frågelogg bifogas lägesrapporterna eller länkas. Kursledaren bekräftar inte varje mejl – det som är inne kl 16.00 räknas som levererat. Slutinlämningen 25/10 sker enligt avsnitt 7: Learnpoint plus mejl.